Можно ли использовать квартиру под офис

Использование жилого помещения под офис

Законом предусмотрено использование жилых помещений только для проживания в них граждан. Так утверждает п. 1 ст. 17 ЖК РФ. Использование жилого помещения под офис (когда осуществляется профессиональная либо предпринимательская деятельность) реально лишь для граждан, которые законно здесь проживают, при условии, что они не нарушают прав и законных интересов иных лиц, соблюдают требования, предъявляемые законодательством к жилому помещению. Подобные правила утвердило Правительство РФ в постановлении № 25.

Вопрос, можно ли арендовать жилое помещение под офис, интересует многих. Ведь по закону собственник квартиры имеет право предоставить в аренду помещение, заключив с частным или юридическим лицом договор найма. При этом воспользоваться съемной квартирой можно только по прямому назначению. И в этом случае лица, проживающие там, совершенно правомерно могут использовать ее для профессиональных целей, если будут соблюдены некоторые условия.

Перевод жилого помещения в нежилое

Официально разместить предприятие в жилом помещении возможно, переведя его в нежилое. Порядок этих действий и ответственность за его нарушение установлены нормами жилищного и гражданского законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). А само помещение должно отвечать требованиям:

  1. Жилое помещение должно быть расположено на первом этаже. Иное возможно, если помещения, расположенные под квартирой, нежилые и есть раздельный вход с улицы.
  2. В квартире не должен никто проживать постоянно.
  3. Должны быть выполнены некоторые работы, связанные с переустройством или перепланировкой помещения после процедур оформления и согласования всей требуемой документации, завершения работ по проекту и принятия специальной комиссией переоборудованного помещения.
  4. Акт приемки-сдачи работ предоставляется в БТИ, завершая тем самым процесс перевода.

Жилое помещение в аренду

Чтобы соблюсти все формальности, которых требует аренда помещения, следует предпринять такие шаги:

  • Собственник передает жилье по договору в аренду юридическому лицу (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), непременно наделяя его правом на вселение в помещение граждан, не согласуя с арендатором.
  • Юрлицо может предоставить квартиру своим сотрудникам в безвозмездное пользование до полугода (главное, не забыть этот срок продлевать). В заключаемом документе не забудьте оговорить, что жилье выделено для проживания с возможностью пользоваться им для профессиональной деятельности. А сотрудники обязаны учитывать права соседей, их законные интересы, а также требования законодательства по обеспечению пожарных, санитарных, экологических норм.
  • В каждый трудовой договор с этими работниками вносятся условия, оговаривающие проживание их в служебной квартире, которую им предоставил работодатель (арендатор квартиры). Изменяются и их служебные обязанности с учетом профессиональной деятельности, которой они будут заниматься в квартире, которая им предоставлена.
  • Вселив в это жилое помещение руководителя организации, адрес можно регистрировать у налоговиков как юридический адрес фирмы.

Все вышеуказанные действия позволят юридическому лицу осуществлять предпринимательскую деятельность максимально легально. Адрес квартиры может быть без опасений использован для рекламных объявлений, в ней возможно вести прием посетителей и при этом не нарушать законные права жителей дома.

Аренда квартиры под офис

Если вы деловой человек, но в ваши планы не входит аренда отдельного офисного помещения, то можно просто воспользоваться собственной квартирой.

Сегодня мы поговорим о том, какие юридические действия нужно предпринять, чтобы квартира стала выступать в роли офиса.

Конечно, наиболее престижным вариантом является аренда офиса в бизнес-центре. Так поступают, в основном, крупные бизнесмены.

Однако есть альтернатива: можно использовать свое жилье, т. е. обычную квартиру. У такого способа есть свои плюсы и свои минусы, именно на этом мы и остановимся подробнее в статье.

Можно ли использовать квартиру под офис

Чтобы заниматься предпринимательской деятельностью, вам нужно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (далее по тексту – ИП).

Вторым этапом будет поиск помещения, в котором вы и будете вести свои дела. Найти нужный офис не так-то просто, но главное то, что это очень дорого.

Возможно, в это трудно поверить, но законодательство РФ разрешает использование и обычной квартиры в качестве офиса. При этом предъявляются такие требования:

— Квартира должна принадлежать вам на праве собственности;

— Ведение бизнеса в квартире, используемой как офис, не должно затрагивать интересы иных жильцов, нарушать их права;

— Вы имеете право заниматься предпринимательством в квартире-офисе, только если являетесь ИП (то есть закон не допускает образования юридического лица). Также возможно занятие профессиональной деятельностью, о чем также упоминается в законодательстве, но подробно это положение не раскрывается. Мы можем лишь предполагать. К примеру, вероятно, законодатель имел в виду частных репетиторов, лиц, занимающихся творческой деятельностью, прочих фрилансеров.

Отметим, что законом установлен запрет на занятие в квартире-офисе промышленным производством. Открытие прачечной или магазина тоже, естественно, не допускается.

Правда, вы можете это сделать, если переведете помещение в нежилое, соблюдая при этом соответствующие нормы санэпидемстанции, пожарной безопасности и т. д.

Юридическое лицо, по общему правилу, не имеет возможности использовать квартиру как офис. Обязательным также будет являться переход помещения в нежилой фонд.

Юрлица могут владеть и пользоваться квартирой на праве аренды, но лишь для того, чтобы там проживали их сотрудники.

Итак, мы выяснили, что изменять статус помещения с жилого на нежилое не нужно, если ваша деятельность связана с частным репетиторством, копирайтингом, иной различной творческой деятельностью.

Однако остальные ситуации, которые мы рассматривали (офис для юрлица, открытие магазина в квартире), невозможны на практике без специальных юридических процедур (перевод жилого помещения в нежилой фонд).

Теперь перейдем к рассмотрению вопроса о переводе жилого помещения в нежилое. Отметим, что закон закрепляет условия, когда сделать этого нельзя.

Среди таких условий, можно выделить следующие:

— В квартире нет отдельного входа;

— Часть жилья останется жилой;

— Если у других лиц есть права на квартиру (т. е. квартира обременена). Чаще всего, встречаются такие обременения, как залог, аренда и т. д.

Читайте так же:  Как получить выплаты по осаго после дтп

Если эти условия не касаются вашей квартиры, то можно приступать к самой процедуре. Сперва следует обратиться в местную администрацию и написать заявление, имеющее специальную форму.

Также к заявлению необходимо приложить ряд документов:

— Свидетельство о праве собственности (если предоставляете копию, то только удостоверенную нотариально);

— Технический паспорт на квартиру;

— Технический план дома (поэтажный);

— Если в доме возможна в скором времени перепланировка, то нужно предоставить ее проект.

Ваше заявление вместе с документами подлежит рассмотрению в срок 45 дней. После этого будет вынесено решение. Если орган местного самоуправления удовлетворит ваше требование, то на руки будет выдан документ, свидетельствующий о переходе квартиры в нежилой фонд и также о том, что вы имеете право провести там переустройство. Потребуется и перерегистрация квартиры.

В каких случаях орган может отказать:

— Если вы собрали не все документы;

— В случае, когда есть условия, не позволяющие перевести квартиру в разряд нежилых помещений;

— Если проект перепланировки будет противоречить требованиям, предъявляемым к переводу квартиры в нежилое помещение.

Отказ имеет письменную форму. В отказе орган местного самоуправления должен опираться только на нормы законодательства. Вы имеете право обжаловать его через суд.

Мы выяснили, что теоретически обычная городская квартира может стать офисом, и не потребуется платить большие деньги бизнес-центрам. Правда, дело это очень сложное и долгое.

Правила аренды квартиры под офис

Конечно, офис в престижном бизнес-центре в центре города смотрится куда более солидно, чем в городской квартире. Хотя если ваша предпринимательская деятельность не предполагает контакта с крупными предприятиями, которых может отпугнуть ваш офис, сгодится и обычная квартира.

Конечно, не составит затруднений просто работать дома. Но дело в том, что многим людям нужна рабочая атмосфера, подталкивающая к трудовой деятельности, которой уж точно не будет дома. Поэтому можно задуматься об аренде отдельной квартиры и об использовании ее в качестве офисного помещения.

Существенное достоинство такого варианта будет также в оплате за различные услуги. Так, коммунальные платежи за квартиру будут существенно ниже, чем оплата интернета, телефона в офисе. В офисе такие услуги могут быть в 5 и даже в 10 раз дороже!

Удобно, что использовать можно свою квартиру (или же взять в аренду у родственников). Арендные платежи будут выступать в качестве расходов, а значит, прибыль станет меньше, а вместе с ней и налог.

Правда, уплатить НДФЛ вам (арендодателю) все равно придется. А составляет он немалую сумму – 13% от суммы. Также по Налоговому кодексу, вы будете обязаны ежегодно заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Конечно, это требование законодателя вы можете игнорировать, однако, при налоговой проверке, у вас могут быть проблемы. Налоговые органы обнаружат вашу обходную схему, и тогда придется отвечать за это.

Поэтому лучше исправно исполнять свои юридические обязанности в налоговой сфере. Это окупится: плата за телефон и интернет, а также за другие коммунальные услуги, как мы выяснили, в квартире будут заметно ниже, нежели в офисе.

Не следует забывать и о должном оформлении сделки (в данном случае, это договор аренды). Достаточно будет обычной письменной формы, удостоверение договора у нотариуса совсем необязательно.

Условия, предъявляемые к аренде квартиры

Итак, какие же условия будут указаны в договоре? Это, конечно, размер платы за аренду (ежемесячно). Важно распределить в договоре обязанности по уплате коммунальных и прочих услуг (например, оплаты интернета).

Обратить внимание нужно и на срок, на который будет заключен договор. Важно прописать обстоятельства, при которых можно расторгнуть договор досрочно. Такие обстоятельства представляются чрезвычайно важными, поскольку вы должны знать, в каких случаях арендодатель может лишь вас права проживания в квартире.

Важно также определить, кто обязуется содержать квартиру, поддерживать ее в состоянии, достойном проживания. К этому можно отнести ремонт (не капитальный), ликвидацию последствий аварий (к примеру, при протечке труб).

Отметьте в договоре, что в качестве цели договора выступает ведение дел (либо можно выбрать иную формулировку). Суть в том, что цель не должна сводиться к простому проживанию в жилом помещении.

Когда приступите к оформлению аренды, первым делом удостоверьтесь, что вторая сторона договора – собственник. Для этого потребуйте предоставить вам свидетельство о государственной регистрации права собственности. Конечно, рекомендуется для надежности совершать сделку непосредственно с собственником.

Обратитесь в ЕГРП, там вы можете заказать справку на объект недвижимого имущества, в которой будет прописано, есть ли у интересующей вас квартиры какие-либо обременения.

Срок, в течение которого вам представят справку, составляет 5 суток. Справка очень полезна: она дает стопроцентную гарантию, что на квартиру потом никто не будет претендовать, и никто не отберет.

Еще для надежности нужно потребовать указать в договоре, что вторая сторона подтверждает отсутствие других заключенных договоров аренды (а также, что и далее их не будет). Дополнительная гарантия вам, во всяком случае, не помешает.

Какие договоры сопровождают аренду?

С юридической точки зрения, вам, как арендатору, не нужно будет заключать договоры на связь, интернет, электричество и т. д. Предполагается, что такие договоры заключаются с собственником жилого помещения. Конечно, вы можете оформить на себя интернет с телефоном при желании, такого права никто не отменял, но, в любом случае, расходы будет нести хозяин квартиры (если вы предусмотрите это в договоре).

Следует ли делать оценку стоимости квартиры до ее аренды? Этот момент также важен. Дело в том, что существует понятие амортизационных расходов. Эти расходы напрямую влияют на налог (НДФЛ для физлиц, налог на прибыль для юрлиц), уменьшая его с учетом этих расходов.

Обязанность по проведению этой оценки не установлена. Хозяин квартиры может сделать ее только раз. Вам проведение оценки, вероятно, и не потребуется. По большей части, это не ваша проблема.

Читайте так же:  Приказ о расходе топлива на предприятии

Очень часто возникает вопрос: есть ли обязанность у гражданина переводить свою квартиру в разряд нежилых помещений? Действительно, мы нередко замечаем квартиры, занимающие первые этажи и оборудованные под магазины парикмахерские. Так нужно ли проводить такое юридическое действие? Поскольку законами РФ не предусмотрена подобная обязанность, значит, гражданин имеет право не переводить помещение в нежилое.

Законодатель устанавливает запрет на ведение в квартире промышленной деятельности, в остальном же руки у гражданина развязаны, и организовать офис — не проблема. На практике, впрочем, нередко встречаются ситуации, когда в квартирах тайно создают мелкие швейные предприятия.

Как будет происходить оплата?

Желательно, чтобы по всем правилам, которые предъявляет законодательство РФ. Так, например, могут быть использованы расписки, приходные ордеры и иные удостоверяющие документы.

В данном случае, очень важно следовать букве закона. Почему? На то есть соответствующие причины. Если проигнорировать это, то у вас не будет никаких доказательств, что вы вносили арендную плату.

Как видим, квартира-офис – вполне реальный и, что главное, очень экономичный способ. Следуйте предписаниям закона, действуйте осторожно, и все получится.

Снять и арендовать квартиру под офис: пошаговая инструкция 2019

Граждане, оказывающие услуги и ведущие предпринимательскую деятельность, нередко задумываются о том, как снять квартиру под офис. Наем жилого помещения позволяет сэкономить на аренде полноценного офиса. При этом важно правильно и аккуратно оформить факт аренды с помощью договора.

Вопрос законности квартирных офисов

Видео (кликните для воспроизведения).

Оказывать услуги или осуществлять коммерческую деятельность в квартирах вправе граждане, проживающие в них на законных основаниях. Обычно это субъекты, прописанные на жилплощади или оформившие договор найма (а не аренды!). К специальным субъектам относятся ИП, адвокаты, нотариусы и другие специалисты.

Квартира может относиться к жилым или нежилым объектам. С учетом категории помещения выбирается доступный вариант сделки.

Жилая квартира Квартира, переведенная в статус нежилого помещения
Заключение договора найма Оформление договора аренды
Наниматель проживает и параллельно осуществляет личную профессиональную деятельность без наемных сотрудников Арендатор ведет предпринимательскую деятельность, но не проживает, имеет право нанимать сотрудников

Согласно ст. 17 ЖК РФ, помещения в жилых домах разрешено использовать в предпринимательских целях при соблюдении ряда условий:

  • деятельность не должна нарушать права, интересы жильцов, соседей и других граждан;
  • в процессе ведения бизнеса должны соблюдаться требования к жилым помещениям, например, СанПиН 2.1.2.2645-10, Правила пожарной безопасности, экологические нормы и т.д.;
  • в квартирах запрещено организовывать серийное производство на промышленном оборудовании для получения прибыли.

Согласно ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания, а не для сдачи в аренду под офис. Поэтому для заключения договора аренды необходимо перевести квартиру из разряда жилых помещений в разряд нежилых объектов.

Преимущества аренды квартиры для создания офиса

Вариант с созданием офиса в квартире подходит тем бизнесменам, которые не планируют производить впечатление на клиентов. Фешенебельный офис не требуется, если предприниматель работает удаленно или через сеть торговых представителей.

Аренда помещения в жилом доме приносит ряд выгод:

  1. низкие коммунальные платежи;
  2. экономия на телекоммуникационных услугах (тарифы для квартир в 5-10 раз ниже, чем для офисных помещений);
  3. возможность найма собственной квартиры для уменьшения налогооблагаемой прибыли (в таком случае придется уплатить НДФЛ).

Договоры на оказание услуг ЖКХ и связи, как правило, оформляются на собственника, а не на арендатора. Если арендатор заключает договор за телефонные услуги или Интернет на себя, то может отнести данные расходы на себестоимость. В таком случае затраты необходимо прописать в договоре найма.

«Подводные камни» аренды квартиры под офис

Небольшие компании из 3-5 сотрудников часто берут в аренду квартиры под офис или снимают помещения дружественных организаций. В связи с этим могут возникнуть проблемы:

  1. вопросы Налоговой Службы – ФНС потребует изменения записей в ЕГРЮЛ или внесет сведения о недостоверности информации, что отпугнет щепетильных контрагентов;
  2. штрафы контролирующих организаций, например, пожарного надзора (квартиры должны соответствовать требованиям пожарной безопасности, установленным для офисов);
  3. трудности в получении виз – посольства США и Европейских компаний не доверяют организациям, работающим в обычных квартирах;
  4. аренда помещения у друзей – это допустимый вариант, если сотрудники малой фирмы готовы к переезду в любой момент.

Стоит проверять наличие договора субаренды, ведь собственник может быть против незваных гостей.

На что обратить внимание при выборе квартиры в аренду?

В первую очередь, арендуемая квартира должна относиться к нежилому фонду. Для этого коммерческую недвижимость оборудуют отдельным выходом, ремонтируют и оснащают с учетом требований законодательства.

При выборе помещения стоит учесть ряд рекомендаций:

  • провести тщательный осмотр квартиры, проверить исправность коммуникаций, сантехники, кондиционеров, чтобы убедиться в отсутствии дефектов, поломок до подписания договора;
  • потребовать оригинал свидетельства на право владения квартирой, паспорт арендодателя, проверить техпаспорт недвижимости;
  • протестировать скорость работы вайфай, желательно, чтобы в офисе уже был подключен Интернет;
  • обсудить стоимость дополнительных услуг, например, уборки, охраны, коммунальных платежей, которые оплачиваются помимо аренды («коммуналку» стоит включить в договор, чтобы отнести ее в счет переменных платежей для получения возврата НДС);
  • пообщаться с соседями, зайти в соседние офисы, попросить телефон, чтобы обсудить недостатки аренды в нерабочее время, спросить были ли в помещении кражи, есть ли проблемы с охраной.

Если квартира не переведена в нежилой фонд, то ее можно снять под офис по договору найма. В таком случае, придется серьезно задуматься об ограничении количества сотрудников и потока клиентов. В противном случае, недовольство соседей приведет к подключению контролирующих органов. Поэтому вариант с наймом жилого помещения подходит для компаний, не принимающих в офисе большое количество посетителей.

Заключение договора аренды

До подписания договора нельзя менять что-либо в помещении. Если необходим ремонт, надо обязательно включить в договор подробный план ремонтных работ. В договоре аренды стоит указать, что переезд арендатора состоится после подписания акта приемки (за 1-2 дня до переезда). В акт необходимо включить следующую информацию:

  1. все имеющиеся в помещении проблемы, например, трещины в стенах, сломанную фурнитуру на окнах и т.д. (если недостатки квартиры будут прописаны, арендодатель не сможет потребовать выплату неустойки за дефекты);
  2. всю технику и мебель, установленную в квартире, а так же состояние данного имущества;
  3. количество переданных ключей.
Читайте так же:  Поможем вернуть долг с физического лица

Обычно в договоре указывается цель, срок, стоимость аренды и ее индексация, цены за дополнительные услуги. В документе рекомендуется фиксировать гарантии, вопросы ремонта, возможные неустойки, правила возврата залога, условия, на которых арендатор планирует съезжать. Нотариальная заверка данного документа не требуется.

Заключение

В статье рассмотрены все нюансы аренды квартиры под офис. Чтобы арендовать помещение для ведения предпринимательской деятельности, необходимо оформить письменный договор. Для офиса рекомендуется выбирать квартиру, переведенную в нежилой фонд.

Можно ли сдавать квартиру под офис. Жилищный кодекс

Сдача квартиры под офис

Собственник жилья имеет право использовать квартиру под собственный офис, либо сдать её в наём для тех же целей, но при условиях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. Согласно статье 17 указанного кодекса, проживать в квартире имеет право сам владелец, его родственники, друзья или арендатор. Работать по месту жительства без перевода квартиры в нежилой фонд можно лишь в тех случаях, когда род деятельности не ущемляет права других граждан и не нарушает правила пользования жилищным фондом. Может возникнуть вопрос можно ли сдавать квартиру под офис если она находится в собственности.

В соответствии с законодательством запрещена организация в квартирах яслей, мини гостиниц, прачечных, магазинов, салонов красоты, производства различной направленности. В таком случае потребуется перевод помещения в нежилой фонд, но далеко не любую квартиру можно в него переквалифицировать.

Сдача квартиры под офис юридическому лицу запрещена законом. Сама процедура включает в себя множество предварительных требований, соблюдение которых обязательно. Например, квартира должна иметь отдельный вход или возможность его организации. Так помещения, расположенные выше первого этажа, такого шанса практически лишены. Хотя, даже на крупных магистралях города встречаются замысловатые конструкции, позволяющие посетителям магазинов забираться по наружным лестницам на вторые этажи зданий.

Так же потребуется письменное согласие от членов семьи, 2/3 всех соседей, муниципальных депутатов и жильцов на использование имущества, находящегося в коллективной собственности. Причем в эту категорию входит придомовая территория, несущие конструкции, лестницы, подвалы, мансарды и прочее.

Все описанное Выше дает приблизительное представление о том, можно ли сдать квартиру под офис или любой другой вид деятельности. Теоретически это возможно, если предусмотреть все возможные затруднения. Извлечь хорошую коммерческую выгоду из этого можно, но только если Вы делаете офис класса А в центре Москвы. Если же квартира расположена в районе Марьино, то срок окупаемости проекта составит около 100 лет. Не забывайте, что Вам придется собирать огромное количество подписей и документов, а на каком основании они собираются, догадайтесь сами.

Но существует еще один проверенный способ извлечения прибыли. Если квартира находится на первом этаже первой линии домов в проходном месте. Потенциальная прибыль в данном случае легко покроет все издержки и найти арендатора на такое место не составит труда.

Можно ли использовать жилое помещение под офис

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

  • Квартира является собственностью ИП.
  • Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
  • При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

  • Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
  • Не предполагается производство в промышленных масштабах.

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

  • Юристы.
  • Лица, оказывающие консультационные услуги.
  • Няни.
  • Бухгалтерские работники.
  • Репетиторы.
  • Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

  • В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
  • В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
  • Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

  • Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
  • Цель аренды.
  • Полная схема помещения, описание.
  • Продолжительность аренды.
  • Размер выплат.
  • Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
  • Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
  • Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
  • Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
  • Условия расторжения соглашения.
Читайте так же:  Срок давности иска по гражданскому делу

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

  • Показания жителей здания.
  • Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
  • Указания на нарушения санитарных норм.
  • Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

  • Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
  • В помещении не должно находиться постоянных жителей.
  • Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
  • Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

– Можно ли юридически оформить офис в собственной квартире? И если да, то какие риски?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если генеральный директор является учредителем, то предусмотрена регистрация юридического адреса юридического лица по месту прописки генерального директора. Для этого нужно получить письменное согласие у всех сособственников квартиры. Никаких рисков в этом нет. Большинство малых предпринимателей именно так и регистрирует свои организации.

Юрлицо имеет право вести свою деятельность и иметь регистрацию в жилой квартире только в том случае, когда генеральный директор прописан по этому адресу. В остальных случаях размещение в жилой квартире офиса чревато штрафами и проблемами. Юрлицо может арендовать квартиру, но использовать ее возможно только в качестве жилого помещения: например, сдавать в субаренду жильцам или предоставлять эту квартиру для проживания сотрудников.

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнер» Алексей Нянькин:

Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.

Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.

Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:

  • возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
  • нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
  • осуществление миссионерской деятельности.

Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.

Отвечает юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Кольцов:

Гражданский кодекс (ст. 288) указывает на то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещать в квартире предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Для создания в квартире офиса такой перевод тоже необходим. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое прописан в ст. 22-24 Жилищного кодекса.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями грозит административная ответственность. Например, использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ).

В то же время необходимо учитывать, что закон (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности (научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этих случаях переводить квартиру в нежилое помещение не нужно. Но это только при условии, что Ваши занятия не нарушают права и законные интересы соседей.

Отвечает юрист Юрий Панкратов:

Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя. Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации. С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.

Читайте так же:  На каком расстоянии можно строить сарай

Мы с вами понимаем, что в реальной жизни человек может быть прописан по одному адресу, а проживать совершенно по другому. Но закон не способен учесть все житейские тонкости. Он подходит формально: где прописан, там и должен проживать. Убыл надолго? Будь любезен перерегистрироваться. А это та еще тягомотина. Таким образом, учредители компании могут зарегистрировать ее по адресу директора. Вопрос решен и, казалось бы, все хорошо. Но! Законов у нас в стране много. Какие-то Государственная дума успела изменить и привести в соответствие с реальными условиями жизни и рынка, а до чего-то руки так и не дошли. Отсюда возникает множество противоречий, решить которые не может даже суд. Например, закон гласит, что организация должна быть зарегистрирована в нежилом помещении, а директор-то проживает в частном доме или квартире. Закон гласит, что юридический адрес общества должен совпадать с фактическим, то есть офисом. Возникает вопрос: что делать, если собственник-арендодатель не выдает гарантийное письмо? Ответа налоговая служба не дает. Остается ждать развития событий и позиции высших судов.

Отвечает эксперт по налогам и праву, руководитель «Юридической компании Ольги Пономаревой» Ольга Пономарева:

На сегодняшний день указать адрес прописки директора или учредителя компании в качестве адреса местонахождения компании вполне реально – прямого запрета в законе нет. Право предпринимателя – регистрировать свой бизнес в своей квартире – подтверждает и Верховный суд, и суды округов. Впрочем, споры о том, правомерное это или нет, периодически возникают. Разные региональные инспекции понимают закон по-своему и могут отказать, но на текущий момент в Москве это возможно. Сделать это можно как при первичной регистрации компании, так и при переезде (смене места нахождения). Квартира даже не должна быть в собственности учредителя или директора. Директору или учредителю достаточно иметь постоянную регистрацию по этому адресу (прописку/штамп в паспорте) и согласие собственника квартиры на регистрацию компании. Составляется оно в простой письменной форме, не требует заверения у нотариуса. В заявлении собственник уведомляет о своем согласии на регистрацию компании по месту жительства учредителя или директора и ведение им по этому адресу предпринимательской деятельности. Письмо подается в комплекте с остальными документами в инспекцию.

Плюсы того, что вы укажете домашний адрес в качестве адреса компании, слудующие:

  • экономия на затратах на приобретение юридического адреса;
  • совпадение юридического и фактического адреса;
  • сотрудники налоговых и правоохранительных органов не могут без Вашего согласия или постановления суда зайти к Вам в дом, провести обыск или выемку документов;
  • налоговая проверка по месту жительства, как правило, не проводится.
  • не всем контрагентам и банкам «нравится» такой адрес – они могут отказаться сотрудничать с такой компанией;
  • получение лицензий и разрешений на некоторые виды деятельности невозможно для компании с таким адресом;
  • ведения производственной деятельности в таком случае невозможно.

Отвечает генеральный директор ООО «Гладиатор» Андрей Матвеев:

Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.

Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.

Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.

Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора. Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно. Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Жилищный кодекс позволяет использовать жилое помещение для коммерческой деятельности, но только в том случае, если это не нарушает иного законодательства и не ущемляет права граждан. Это означает, что если Вы, например, хотите открыть гостиницу в своем жилом помещении, то Вы этого сделать не сможете, поскольку по другому закону – по гражданскому кодексу – гостиница может располагаться только в нежилых помещениях. Также жилое помещение Вы не сможете использовать, например, под продуктовый магазин или офис с огромным штатом сотрудников, потому что это будет нарушать режим объекта и ущемлять права других лиц. Поэтому здесь все индивидуально. Например, диспетчер, писатель или журналист, скорее всего, смогут иметь офис в жилом помещении.

ИП может зарегистрировать юридический адрес в квартире. Для юридического лица эта практика пока неоднозначна: налоговые органы относятся по-разному. Если директор юридического лица владеет квартирой, в которой хочет зарегистрировать предприятие, то даже если налоговая ему откажет, он сможет оспорить это решение через суд.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Можно ли использовать квартиру под офис
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here