Компенсация за изъятый земельный участок

НДС и налог на прибыль при изъятии недвижимости для государственных нужд

Суды считают, что выкупная сумма не учитывается в доходах по налогу на прибыль. Налоговики придерживаются такого же мнения. Однако Минфин России с этим не согласен. Вопрос об НДС является спорным только при изъятии объектов, расположенных на земельном участке. Что касается самой земли, то при ее изъятии объекта обложения НДС не возникает. Расскажем подробнее.

Налог на прибыль

Минфин: изъятие у собственника — это реализация

При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд он и расположенные на нем объекты переходят в государственную или муниципальную собственность (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ). При этом права собственности на землю и расположенные на ней объекты у прежнего владельца прекращаются (п. 2, 3 ст. 239.2, подп. 1, п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Для целей налогообложения переход права собственности на имущество признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ), а само реализуемое имущество — товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ). Исходя из этого, Минфин России считает, что переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией (письма от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334). И поскольку средства, полученные за изымаемую собственность, в перечне доходов, приведенном в ст. 251 НК РФ, не названы, они при исчислении налога на прибыль подлежат учету в составе доходов от реализации. При этом финансисты указывают, что полученный доход собственник изымаемого земельного участка может уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого земельного участка (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). А при изъятии амортизируемого имущества — на его остаточную стоимость (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 11.09.2012 № 03-07-11/369).

Прежняя позиция Минфина

Ранее финансисты считали, что средства, полученные собственником в качестве платы при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, для целей налогообложения должны рассматриваться как внереализационные доходы (письма от 06.07.2012 № 03-03-07/32, от 24.03.2011 № 03-03-06/1/171, от 13.03.2008 № 03-03-06/4/15). Объясняли они это следующим образом. При изъятии земельного участка с его собственником заключается соглашение, которым определяется выкупная цена (п. 1 ст. 281 ГК РФ). В нее, помимо рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов, включаются также и убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенная выгода (п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 1 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262). Таким образом, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд представляет собой самостоятельное основание для прекращения земельных правоотношений. Из этих разъяснений финансистов следовало, что они не рассматривали процедуру изъятия земли у собственника как реализацию, а суммы платы за изымаемый участок считали возмещением убытков.

Мнение судей

Суды полагают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль, не возникает (постановления АС Дальневосточного округа от 15.09.2015 № Ф03-3555/2015, ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, от 26.05.2009 № КА-А40/4352-09-П, Западно-Сибирского округа от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009). Президиум ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 указал, что правилами возмещения убытков, причиненных изъятием земельного участка, не предусмотрено включение в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Следовательно, взимание данного налога с суммы компенсации за изъятый земельный участок нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев. Поэтому суммы возмещения не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Позиция налоговиков

Изначально специалисты ФНС России, так же, как и финансисты, считали, что суммы возмещения, полученные собственником за изымаемый земельный участок и объекты, расположенные на нем, при исчислении налога на прибыль учитываются в доходах (письмо ФНС России от 19.03.2010 № 3-1-11/[email protected]).

Но затем, исходя из складывающейся судебной практики, налоговики изменили свое мнение по поводу учета сумм возмещения в целях налога на прибыль. Поводом к этому послужило письмо Минфина России от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571, в котором финансисты рекомендовали налоговикам при расхождении позиции финансового ведомства с мнением ВАС РФ и Верховного суда руководствоваться позицией высших арбитров. В связи с этим в письмах от 03.07.2018 № СД-4-3/[email protected], от 16.07.2015 № ЕД-4-3/[email protected] и от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409 ФНС России дала указание нижестоящим налоговым органам при рассмотрении вопроса об обложении налогом на прибыль доходов, полученных в виде выкупной цены в результате изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, принимать во внимание правовую позицию, изложенную Президиумом ВАС РФ в упоминавшемся нами выше постановлении от 23.06.2009 № 2019/09.

По мнению Минфина России, у собственников выкупаемого имущества возникает обязанность по уплате НДС, поскольку при его изъятии для государственных и муниципальных нужд происходит реализация, которая признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Эта позиция изложена в письмах Минфина России от 27.07.2018 № 03-07-11/53236, от 27.09.2013 № 03-07-11/39995, от 11.09.2012 № 03-07-11/369. При этом специалисты финансового ведомства отмечают, что не нужно начислять НДС только с выкупной стоимости за изымаемый земельный участок. Ведь операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Читайте так же:  При межевании один сосед не подписывает

Однако суды считают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд объект налогообложения по НДС отсутствует. К такому выводу пришли арбитры в постановлениях АС Северо-Кавказского округа от 24.03.2015 № Ф08-616/2015, ФАС Московского округа от 13.05.2013 по делу № А40-60239/12-99-347. Суды указывают, что выплата возмещения в размере стоимости изъятого для государственных (муниципальных) нужд имущества его собственнику не относится к операциям, облагаемым НДС, поскольку такие правоотношения являются установленным гражданским законодательством способом возмещения ущерба, причиненного в результате изъятия имущества.

Подведем итог

Суммы полученной компенсации за изымаемый для государственных нужд земельный участок и объекты, расположенные на нем, не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль.

Что касается НДС, то не нужно облагать данным налогом сумму компенсации в части, приходящейся на изымаемый земельный участок. А в части компенсации, относящейся к изымаемому зданию, переходящему в государственную или муниципальную собственность, вопрос является спорным. И если компания не хочет споров с проверяющими, эту часть компенсации нужно включить в налоговую базу НДС.

Компенсация за изъятый земельный участок

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (общий режим налогообложения) имеет в собственности земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости — АЗС в г. Москве. В связи с реконструкцией автомобильной дороги общего пользования предполагается изъятие участка и АЗС, и, соответственно, компенсация собственнику за изымаемое имущество. Подлежит ли обложению налогом на прибыль и НДС такая компенсация?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ткач Ольга

Ответ прошел контроль качества

24 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Компенсация за изъятие земли для государственных нужд

В отдельных случаях участки земли, принадлежащие гражданам на основании документа о праве собственности, могут быть изъяты для удовлетворения нужд госорганов. Для совершения подобной процедуры требуется наличие весомых оснований, отвечающих нормам, содержащимся в правовых актах.

Основания проведения такого мероприятия

Чтобы осуществить процедуру изъятия земли, ведомство обязано уведомить фактического собственника недвижимости о предстоящей процедуре лишения его права на участок. Письменное уведомление, содержащее данную информацию, направляется владельцу минимум за год до запланированной даты изъятия.

Среди оснований возникновения права на проведение процедуры изъятия земель у законных собственников, можно выделить:

  1. Выполнение государством возложенных на него обязательств в рамках международных соглашений;
  2. Процедура отчуждения проводится, чтобы впоследствии освобожденные территории использовались для размещения на них объектов государственного или муниципального значения, если иные возможности их установки отсутствуют;
  3. Прочие случаи, оговоренные в действующем законе.

Как правило, процедура по изъятию недвижимого имущества проводится только по одной причине — у государства есть потребность в землях, которые принадлежат частному лицу или организации. Основанием вынесения решения может послужить необходимость возведения на этом конкретном месте значимой постройки, отмеченной в утвержденном ранее плане.

Все участки земли, относящиеся к категории недвижимости, подлежащей изъятию, определяются еще на этапе подготовки строительного проекта. На основании этого документа, госорганы проведут исследование наличия у человека прав на изымаемый объект недвижимости, определение полагающейся ему денежной суммы.

Важно! По закону у каждого владельца объекта недвижимого имущества есть гарантия на оформление замещения. Поэтому ему выплачивается не только стоимость одного изъятого участка земли, но и компенсируются все понесенные в результате проведения такого мероприятия убытки. Скачать для просмотра и печати:

Порядок, согласно которому происходит изъятие

Процедура, согласно которой происходит изъятие объекта недвижимого имущества у владельца, может проходить двумя разными способами: добровольно, при получении согласия от собственника, и принудительно, когда вопрос об обременении решается через суд.

При добровольном переходе права владения на объект недвижимого имущества в пользу госоргана, стороны придерживаются определенной пошаговой схемы действий:

  1. Первый шаг — мероприятия по подготовке участка к предстоящему изъятию и определение точного порядка, как именно будет происходить смена собственника недвижимости;
  2. Далее уполномоченное ведомство подготавливает решение о том, насколько изъятие земли обосновано;
  3. Следующий этап — уведомление собственника недвижимого имущества о том, что скоро в отношении принадлежащей ему земли будет проведена процедура изъятия;
  4. Официальное оформление изъятия земли;
  5. Оформление соглашения, на основании которого владелец получит компенсационную выплату за утраченную недвижимость.

Если вопрос о перемене собственника рассматривается принудительно, суд оценивает несколько факторов:

  1. Обоснование необходимости проведения данной процедуры в отношении конкретного объекта недвижимости;
  2. Потребность использования для удовлетворения нужд ведомства именно этой земли;
  3. Существование прочих причин для смены собственника участка.

Бремя по доказыванию всех вышеперечисленных моментов возлагается на тот госорган, который выступил инициатором проведения мероприятия.

Внимание! Если нужно изъять сразу нескольких объектов недвижимости, размещенных в границах одного участка, дополнительно придется доказывать обстоятельство того, что провести смену собственника на землю невозможно без одновременного изъятия всех расположенных на ней построек.

Читайте так же:  Раздел имущества и долгов после развода

Основания, по которым возможно предоставление возмещения

В законе оговариваются гарантии, предоставляемые гражданам при изъятии у них недвижимости.

Предоставление денежного возмещения допускается в ряде ситуаций:

  • изъятие земли проводится с целью удовлетворения нужд ведомства;
  • на изымаемой территории располагаются постройки частного характера;
  • из-за проведения изъятия, собственник потерпел убытки, так как недвижимость сдавалась в аренду.

Важно! Выплата компенсации производится из бюджета ведомства, в пользование которого поступит изъятый участок земли.

Порядок возмещения

Как определить размер выплаты

Определение размера компенсационной выплаты, полагающейся собственнику земельного участка за его принудительное изъятие, проводится в порядке, оговоренном в законодательстве.

В сумму компенсационной выплаты могут быть включены следующие денежные средства:

  1. Компенсация рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Итоговая сумма выплаты определяется по результатам оценки стоимости участка, проводимой специалистами;
  2. Цена зданий и сооружений, расположенных на участке;
  3. Ущерб, который наносится собственнику земельного участка, в том числе и понесенные убытки;
  4. Выплата за упущенную выгоду.

Отдельные суммы по закону не подлежат возврату, к ним относятся:

  1. Выплата компенсации за строения, которые были возведены вразрез с требованиями целевой эксплуатации участка;
  2. Выплата за улучшения, которые нельзя отделить от земли, при условии, что они были осуществлены после подписания акта об изъятии участка;
  3. Компенсация за постройки, которые были возведены уже после получения собственником земельного участка о предстоящей процедуре изъятия земли;
  4. Выплаты за сооружения, возведение которых началось уже после оповещения владельца о предстоящем изъятии, даже при отсутствии необходимости оформления разрешительного акта;
  5. Компенсации за сделки, которые были совершены собственником земельного участка уже после получения уведомления о предстоящем отчуждении принадлежащего ему имущества.

На заметку! При изъятии только части земельного участка, расчет размера компенсационной выплаты снижается на стоимость той части земли, которая остается во владении собственника.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Порядок возмещения убытков

На законодательном уровне оговорен определенный порядок, согласно которому производится возмещение ущерба, причиненного человеку в результате отчуждения принадлежащих ему наделов.

Процедура выплаты денежной компенсации предусматривает прохождение нескольких этапов:

    Вынесение решения об изъятии земельного участка обязательно должно сопровождаться направлением собственнику соответствующего уведомления;

Образец постановления об изъятии земельного участка

Пример возмещения

Константин уже несколько лет владеет небольшим земельным участком. Администрация города приняла решение о застройке земли, куда попадает и участок, принадлежащий Константину, поэтому ему было направлено уведомительное письмо о том, что в ближайшее время состоится отчуждение принадлежащего ему имущества.
  1. Решив, что он сможет оспорить содержание полученной бумаги через некоторое время, Константин решил не отказываться от задуманного, и начал строить на своем участке небольшой дачный домик;
  2. Спустя некоторое время Константину пришло письмо о том, что на его земельный участок наложено обременение в виде изъятия земли в будущем;
  3. В этот раз мужчина решил сразу заняться оспариванием документов и обратился в суд с исковым заявлением. В иске он изъявил желание оспорить полученный акт, но судья принял отрицательное решение;
  4. После получения постановление об отказе в удовлетворении его исковых требований, Константин обратился с заявлением об увеличении размера компенсационной выплаты, так как на земельном участке появилась новая постройка;
  5. По этому иску суд тоже принял отрицательное решение, так как было установлено, что постройка была возведена уже после того, как Константин получил уведомление о том, что его земельный участок подлежит изъятию.

В результате мужчине была выплачена только компенсация за отчужденный земельный участок. Перед передачей земли муниципалитету, Константину пришлось снести возведенную на участке постройку.

Заключение

Выплата компенсации допускается только в тех случаях, когда изымаемое недвижимое имущество представлено землей или постройкой, а также если в результате проведения этой процедуры собственнику наносится ущерб, к примеру, упущенная выгода.

Итоговый размер компенсации напрямую зависит сразу от нескольких факторов. В сумме могут быть учтены:

  1. Рыночная стоимость участка;
  2. Упущенная выгода от его изъятия;
  3. Убытки, которые собственник понес при отчуждении.
Видео (кликните для воспроизведения).

Перечисление компенсации производится только после подписания сторонами соглашения или после вынесения судом соответствующего решения, если процедура изъятия проходит в принудительном порядке. Выплата средств производится из бюджета того ведомства, в пользование которого перейдет отчуждаемый участок земли.

Внимание! Точный порядок перечисления собственнику отчуждаемого имущества компенсационной выплаты оговаривается в законодательных актах.

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Последние изменения

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Добавляйте сайт в закладки и подписывайтесь на наши обновления!

Статья 281. Возмещение за изымаемый земельный участок

1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Читайте так же:  Патент сумма дохода не должна превышать

4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Комментарий к Ст. 281 ГК РФ

1. Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, как уже отмечалось, основывается на принуждении собственника расстаться во имя «общеполезных» целей с принадлежащим ему на праве собственности земельным участком (см. комментарий к ст. 279 ГК).

2. Согласно комментируемой статье в соглашении с собственником подлежащего изъятию земельного участка в обязательном порядке должны быть определены выкупная цена и другие условия выкупа. При этом с учетом п. 3 комментируемой статьи предусматривается возможность предоставления указанному собственнику взамен изымаемого участка другого участка с зачетом его стоимости в выкупную цену. Реализацию права на получение взамен изымаемого другого земельного участка необходимо рассматривать с учетом положений ч. 1 ст. 63 ЗК РФ, которые, по существу, гарантируют собственнику изымаемого земельного участка предоставление другого участка как одно из обязательных условий в реализации уполномоченным органом процедуры изъятия участка. В частности, указанное положение предусматривает в качестве гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, что изъятие земельных участков путем их выкупа для государственных или муниципальных нужд осуществляется в том числе после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков.

———————————
Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изд., 1902). М.: Статут, 1997. Ч. 2. С. 97 (Классика российской цивилистики).

Согласно ст. 579 Свода законов Российской империи если размер вознаграждения определен по добровольному соглашению, то на отчуждаемое имущество совершается купчая крепость в установленном порядке.

Конечно же, побудительным мотивом к заключению предусмотренного комментируемой статьей соглашения является не свободное волеизъявление собственника, действующего в своем интересе, а его принуждение на отчуждение принадлежащего ему участка. В последующем же указанный собственник, осознающий правомерность принятого решения об изъятии и выразивший согласие на выкуп, вступает с действующим в интересах публичного образования государственным или муниципальным органом в отношения, по своей природе являющиеся куплей-продажей.

Проведение указанной государственной регистрации, в том числе в связи с принятым решением об изъятии земельного участка, осуществляется в установленном Законом о регистрации недвижимости общем порядке. Исключение составляют случаи, специально предусмотренные законом. В частности, согласно ч. 24 ст. 14 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения является основанием для сноса или демонтажа таких объектов недвижимого имущества. При этом государственная регистрация права собственности Российской Федерации на указанные объекты недвижимого имущества не производится.

Согласно ч. 5 ст. 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, в том числе в связи с изъятием земельных участков, устанавливается Правительством РФ. В настоящее время для расчетов указанных убытков применяется порядок, установленный Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» .

———————————
Собрание законодательства РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.

Рыночная стоимость изымаемого земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества определяется на основании проводимой в отношении подлежащего изъятию имущества оценки, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Согласно ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Необходимо отметить, что с учетом ст. 8 данного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Выплаты при изъятии или на что могут рассчитывать владельцы земли в ходе строительства наземного метро в Москве

В середине ноября Президент России одобрил презентацию проекта строительства линии наземного метро. Уже из названия понятно, что она пойдет не под землей, а на поверхности. Вероятно, также, что стройка затронет интересы частных собственников, через земли которых будет проложена железнодорожная линия. На какие компенсации смогут рассчитывать владельцы участков, если власть решит изъять их для строительства метро, в настоящей статье расскажет адвокат Олег Сухов.

Политика государства при отчуждении недвижимости.

Государство всегда изымает землю, где планирует построить объекты муниципального значения. Если, конечно, она находится в частных руках. Так было в Сочи. В ходе подготовки к Играм недвижимость изымалась в массовом порядке и не всегда за рыночную цену. Это приводило к протестам и судебным искам. С тех пор чиновники кое-чему научились. Возводя недвижимость к Чемпионату Мира по футболу, власть использует в основном муниципальные и федеральные земли. Такая политика продолжается и сейчас.

Поэтому, для начала следует посмотреть на схеме, через какие участки пройдет метро, соединяющее Белорусское и Савеловское направления?

Что показывает кадастровая карта?

Итак, первая линия соединит Белорусское и Савеловское направления. Если открыть кадастровую карту Москвы и области и внимательно изучить ее, то можно понять: на территории между Лобней и Одинцово (именно данные пункты предполагается соединить сквозной веткой) располагается много муниципальных земель. Кроме них, львиную долю составляют участки лесного фонда, сельскохозяйственные наделы, а также территории, не внесенные в кадастр. Земель, находящейся в частной собственности, откровенно говоря, совсем мало. Скорее всего дорога пойдёт через лесной фонд (что тоже не очень хорошо) и земли публично-правовых образований. Но это только догадка. 19 ноября на канале Вести 24 появилась информация, что ветка пройдёт по уже существующим техническим железнодорожным путям. Поэтому, скорее всего, никто ничего изымать не будет.

Читайте так же:  Какой размер пенсии по потере кормильца

Законодательное регулирование выплаты компенсаций при изъятии земель и строений.

Допустим, метро все-таки пройдет через коттеджный поселок или частные строения.

Что получат собственники изъятой недвижимости? Какими нормативными актами будет регулироваться данный процесс?

Прежде всего, это Земельный Кодекс. Его статья как раз и определяет размер, а также порядок возмещения при изъятии наделов. Кроме того, есть еще и закон № 43-ФЗ, который в ряде норм также затрагивает эту проблему.

Субъекты, имеющие право на получение выплат.

Получить компенсацию в ходе отчуждения недвижимости могут собственники и арендаторы, а также лица, у которых федеральная (городская, сельских поселений) земля находится в пользовании или в постоянном владении. Кроме того, собственники зданий, зарегистрированных в ЕГРН, но не имеющие прав и документов на землю, где расположена их постройка, также получат возмещение. Причем для жителей Москвы и Московской области закон 43-ФЗ делает в этом случае серьезную оговорку.

Например, здание внесено в ЕГРН. Однако владелец не имеет на руках правоустанавливающих документов на землю. Тем не менее, собственник получит компенсацию не только за постройку, но и за сам надел, как если бы он брал его в аренду на 49 лет. То есть закон фактически приравнял его к арендатору участка. Для россиян, живущих в других регионах, такой возможности, увы, нет.

Получателями компенсации могут быть, как физические, так и юридические лица. Закон не видит между ними какой-либо разницы.

Как рассчитывается сумма возмещения?

Размер компенсации устанавливается профессиональными оценщиками в соответствии с законом. Они рассчитывают цену земли, здания, а также прав, заканчивающихся с отчуждением недвижимости.

При этом учитывается ущерб, который понесет собственник (или правообладатель), лишившийся имущества в связи с тем, что он не сможет выполнить обязательства перед контрагентами. В этом случае возможность убытков подтверждается договорами, которые владелец ранее заключил с третьими лицами. Таким образом, собственники земли и строений могут рассчитывать на выкупные платежи за землю, постройки, а также за убытки, понесенные в результате изъятия.

Однако, так как линия наземного метро скорее всего пройдет через муниципальные участки, то вполне вероятно, она затронет, в основном, интересы граждан и юрлиц, которые просто владеют и пользуются данными землями.

Сдается в посуточную аренду квартира в Екатеринбурге

2-комнатная, 70 м 2 , 10 / 28 этаж, комфорт-класс

РАБОТАЕМ КРУГЛОСУТОЧНО. Без посредников и агентов. От собственника, никаких дополнительных оплат и комиссий. Сдается на часы (400 руб. час, мин 3 часа), сутки, неделю. Мы предоставляем н.

Если наделом пользуется юрлицо, то оно получит компенсацию, исходя из рыночной стоимости права, предоставленного на установленный законом максимальный срок. Если же закон не указывает на срок, то он считается равным 49 годам.

А вот когда земля была в пользовании или в пожизненном (в том числе и наследуемом) владении физлица, то последний получит компенсацию исходя из рыночной цены участка. То есть, как собственник. Более того, если надел был выделен человеку до 2013 года для ведения личного хозяйства, садоводства и огородничества и при этом из документов нельзя установить вид права, на основании которого он использует землю, то такой гражданин также признается её собственником. И соответственно получает компенсацию.

Ну и наконец, арендаторы, а также лица, использующие участок на основании договора о безвозмездном пользовании, получат выкупные средства исходя из рыночной стоимости своих прав с учетом срока оставшегося до окончания действия договора.

Факторы, влияющие на определение рыночной стоимости.

Прежде всего, это вид разрешенного использования на день, предшествующий тому, когда государство решило изъять участок. И даже если владелец, узнав об этом, оперативно сменит вид землепользования — значения уже не имеет. Власть всё равно рассчитает возмещение исходя из вида, который был указан в ЕГРН в день вынесения решения. Кстати, и в суде аргументы о том, что «на самом деле земля использовалась в других целях и стоит дороже» не проходят. Во-первых, это нарушение закона, за которое можно лишиться участка. Во-вторых, прежде чем использовать его в иных целях, следует сменить вид разрешенного использования.

Еще раз подчеркну: когда у владельца (или арендатора) возникают убытки в связи с невозможностью исполнить обязательства перед третьими лицами, то он должен предоставить оценщику договоры, подтверждающие данный факт. И уж, конечно, не стоит создавать «липовые» контракты. Тогда подключится ИФНС, которая быстро выяснит, настоящие это соглашения или нет. И придется совсем туго.

Какие убытки не подлежат компенсации?

Власть не возместит стоимость построек и улучшений, когда они возведены (или произведены) вопреки разрешенному виду использования либо договорам аренды (безвозмездного пользования) земли. Кроме того, не будут компенсированы затраты на неотделимые улучшения, если владелец произвел их после получения уведомления об изъятии. Исключения составляют улучшения, созданные с целью повышения уровня безопасности недвижимости: защита от аварий, пожаров, стихийных бедствий и так далее. Также, собственник не получит компенсации за объекты, которые он построил после получения уведомления об изъятии.

Ну и наконец, государство не оплатит убытки, возникшие по сделкам, оформленным правообладателем с третьими лицами после получения уведомления об изъятии.

Краткие выводы.

Итак, государство гарантирует платежи за отчуждение земель, построек и ликвидацию сопутствующих прав по рыночной цене. Поэтому обладатели и арендаторы территорий, через которые пройдет метро, получат денежные выплаты. Причем, граждане, владеющие недвижимостью на праве пользования (или на ином не установленном в документах праве) приравниваются к собственникам и могут претендовать на компенсации в размере рыночной стоимости.

Читайте так же:  Министерство юстиции проверка нотариуса

Другой вопрос, что выкупная цена не всегда устраивает владельцев. В этом случае можно оспорить отчет оценщика в суде. Правда не факт, что суд встанет на сторону истца. Как правило, судьи поддерживают госорганы в этих спорах. Но попытаться всё равно стоит.

#Инвестиции в недвижимость #Юридический справочник

Земельная реформа: как будут изымать участки в «новой Москве»

Парламентарии утвердили новый порядок изъятия земли из частной собственности.

Государственная Дума приняла в третьем чтении новый законопроект об упрощении процедуры изъятия из собственности земель, находящихся на территории новой Москвы. Фактически перевод земель из частной собственности в государственную или муниципальную на присоединённых территориях теперь будет носить уведомительный характер. Единственный способ для владельцев выиграть в этой ситуации — чётко понимать размер положенной компенсации.

Официально документ вступит в законную силу лишь после одобрения Советом Федерации и президентом. Процесс, скорее всего, не затянется: упрощённая схема изъятия земли была утверждена в довольно короткие сроки – документ был внесён в парламент в ноябре 2012 года, а его рассмотрение началось лишь в минувшем январе. Законопроект имеет ограниченный срок действия: изымать недвижимость по упрощённой схеме власти смогут лишь до 1 января 2020 года, то есть в ближайшие 6,5 лет. При этом фактическое время применения окажется ещё короче: резервировать участки для переоформления власти смогут только до 31 декабря 2015 года.

Упрощённая схема изъятия будет применяться лишь для земель, которые понадобились для строительства присутственных учреждений федерального и городского уровня, прокладки дорог и возведения инфраструктурных сооружений. В ближайшем будущем городские власти должны будут выбрать, то есть зарезервировать, участки, которые понадобятся для решения государственных задач, и перевести их из частной собственности в муниципальную или федеральную.

За два месяца до выхода постановления об изъятии власти должны вооружиться информацией обо всех собственниках земли и опубликовать проект документа в официальных СМИ и на сайтах органов власти. В сообщениях должна быть указана цель изъятия, границы участка и адрес. Всем собственникам, чьи права на землю закреплены в базе Росреестра, будет выслано отдельное уведомление в виде заказного письма. Остальные заинтересованные владельцы могут подать заявление об учёте их требований при отъёме надела.

Если официальных владельцев не найдётся, а никаких заявлений о правах подано не будет – через два месяца чиновники подадут заявление в суд о признании выбранного участка бесхозным и распорядятся им по своему усмотрению. Согласно действующему законодательству, оспорить перевод земли вновь выявленный собственник сможет точно так же – в судебном порядке, для того чтобы заявить свои требования, у землевладельцев есть ещё два года. Но процедура, скорее всего, окажется довольно трудоёмкой, после перевода земли в городскую или федеральную собственность её кадастровые данные вполне могут быть изменены.

Затем у собственника и чиновников появляется ещё три месяца для заключения соглашения сторон. Главным основанием для изъятия станет денежная компенсация, рассчитанная на основании рыночной стоимости земли. Проводить оценку чиновники будут самостоятельно, указывая размер материального возмещения уже в уведомлении об изъятии. Владельцы недвижимости могут оспорить рассчитанную сумму, правда, для этого придётся приложить обосновывающие документы. Аргументом в споре с властями может стать, например, протокол проведённой риелторской оценки.

Если за три месяца соглашение между сторонами так и не будет достигнуто – власти подадут в суд исковое заявление о принудительном изъятии земли. В порядке разбирательства собственник повторно сможет озвучить свои аргументы об увеличении стоимости земли. Если суду они покажутся несущественными – участок изымут в принудительном порядке за первоначальную стоимость, утверждённую официальными структурами. Деньги за землю по итогам сделки перечисляют на счёт бывшего собственника или уполномоченного нотариуса.

Проблемы могут возникнуть, если права на землю есть не только у официального собственника, но и у третьих лиц. Например, был заключён договор аренды. Юридически такое соглашение станет ничтожным сразу после изъятия земли, но выплачивать неустойку арендатору владельцу недвижимости придётся самостоятельно. В подобной ситуации собственник может потребовать увеличения размера компенсации за изымаемую землю.

Условия для частников

Компенсировать переселенцам должны не только стоимость земли, но и всё сносимое имущество. У дачников, которые владеют не только участками, но и индивидуальными жилыми домами, окажется больше всего возможностей. Помимо денег, взамен изымаемой недвижимости может быть предоставлена квартира, аналогичный участок с типовым домом или же надел и средства для строительства жилья. Обменять сносимый дом на деньги будет нельзя, только если он выступает единственным местом жительства. Стоит учитывать, что договоры пожизненного владения точно так же оцениваются в качестве прав собственности.

Отказать в компенсации власти имеют право лишь в нескольких случаях: если постройки появились на земле уже после уведомления о резервировании или если дома появились незаконно – например, были построены на землях, вид разрешённого использования которых предполагает лишь проведение сельскохозяйственных работ. Издержки по сделкам, например, договорам аренды, заключённым после принятия решения об изъятии, также не будут выплачиваться.

Видео (кликните для воспроизведения).

Застройка выведенных из частной собственности территорий будет также вестись вне общественного ведения. В частности, для градостроительных проектов, предназначенных к реализации на новых территориях, не требуется проведение традиционных для Москвы публичных слушаний. Согласовывать потенциальные проекты застройки городским властям придётся лишь с федеральными чиновниками, которые обязаны выдать своё заключение на проект в течение месяца. Вид разрешённого использования земли может быть изменён на основании принятого плана градостроительного развития. Отдавать землю в аренду застройщикам в дальнейшем можно будет без проведения торгов.

Компенсация за изъятый земельный участок
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here