Как заставить застройщика достроить дом

Как достроить дом при банкротстве. Размышление в интересах дольщиков при желании арбитражного управляющего и властей.

Господа!
Хотел бы еще обратить внимание людей, интересующихся этой темой!

Если в доме, который не завершен строительством, при банкротстве застройщика, не все дольщики признали «право собственности на долю», то такой объект и его достройка, упрется в тупик при конкурсном производстве, и арбитражный управляющий, скорее всего будет вынужден оспаривать такие «решения судов», чтобы преодолеть «тупик» и всё же исполнить закон о банкротстве и завершить конкурсное производство.

Конечно, если есть возможность признать право собственности на «что-то» и суд идет на это, дольщик защищающийся от банкротства и его «непредсказуемых последствий» будет прав, если воспользуется этой ситуацией, но она далеко не идеальна, если не сказать прямо — бесперспективна в определенных случаях!
При такой ситуации неминуемо стремление конкурсного управляющего «развернуть ситуацию» с неправосудными решениями судов общей юрисдикции, чтобы исполнить свои обязанности по закону о банкротстве! Следует не забывать, что такие решения судов общей юрисдикции не вписываются в конструкцию права, имеющуюся на сегодня в Гражданском кодексе РФ, и имеют все шансы на их отмену вышестоящими судами. Но, не об этом сейчас речь!

Другой выход представляется во внешнем управлении, когда возможно предпринять меры по достройке дома, засчет привлечения дополнительных средств на такую достройку. Эти средства возможно изыскивать, как по единогласному решению дольщиков (будущих собственников, для удобства объединившихся в ТСЖ или ЖСК и т.п.) засчет их дополнительных взносов, так и привлечения виновных руководителей к возмещению ущерба, продажи непрофильных активов, взысканию дебиторской задолженности и т.п. Но и данная процедура таит в себе «безысходность», если не все дольщики решат вносить дополнительные платежи, поскольку тогда вынужденно появится вопрос у внешнего управляющего, как поступать с ними. Тогда неминуемо он захочет расторгнуть с ними ДДУ, применительно ст.102 закона о банкротстве, чем не забыли уже воспользоваться ряд внешних управляющих в определенных ситуациях! Но сделали они это (как мне видится) крайне необдуманно и не подготовленно с точки зрения расчетов (аргументации) и фактической целесообразности!

Это размышление о том, что делать при банкротстве застройщика, если задаться целью, как получить дольщикам всё же именно «КВАРТИРЫ» а не «доли в виде квартиры», что, согласитесь, не одно и то же.

Если настоящее мое разъяснение вызывает у кого-то мнение, что я этим ЯКОБЫ противоречу своим ранее сделанным высказываниям, то рекомендую перечитать такое мое «мнение» или мою «статью» и Вы заметите, что я не противоречу себе и своим высказываниям. Я и раньше утверждал, всё то, что написал выше! Просто тема настоящего обсуждения охватывает несколько иной вопрос (достройка дома), нежели те, которые были мной описаны ранее (как срочно защититься дольщику при банкротстве застройщика и что правильнее будет сделать).

Но выбор, как я всегда утверждаю, опять же, за дольщиком, каким путем ему идти!
Если Ваш ДДУ прошел государственную регистрацию по закону 214-ФЗ то не стоит паниковать, поскольку в этом случае, Ваши права защищены залогом, который сохраняется (ст.353 ГК РФ), даже если недострой будет продан третьему лицу, но только при том, если Вы не заявляли свои требования в процедурах банкротства как «денежные».

Ситуация была бы более подходящая для достройки дома, если бы ни один дольщик не признавал бы прав «на долю в незавершенке в виде конкретных квартир», а оставался бы обычным залогодержателем по конструкции закона 214-ФЗ и тогда, конкурсный управляющий зарегистрировал бы «всю незавершенку» как единый объект прав за застройщиком-банкротом и продал бы его с торгов с обременением залогом.
Затем, купивший «инвестор» достраивает дом (возможно собирая дополнительные взносы с дольщиков, или без такового). Потом, квартиры передаются после завершения строительства, непосредственно дольщикам, которые к тому моменту сохраняют право залога. Если что-то у нового «инвестора» не получается, то дольщик обращает свои требования на предмет залога. Проблема здесь тоже есть, поскольку конструкция закона о залоге не очень то вписывается в конструкцию закона 214-ФЗ, поскольку до ввода жилого дома в эксплуатацию, предметом залога и продажи с торгов должен быть именно он и целиком.
И таким образом, если торги заложенного имущества признаются не состоявшимися вторично, то залогодержатель (дольщик) вправе оставить предмет залога за собой.

Вот такие размышления на тему «несовершенства законодательства» и как достроить дом чтобы дольщики получили чего ожидают.
Если изменят законы, может и получится что-то попроще. но уж что-то не верится!

Буду рад узнать мнение и видение решения данной проблемы от коллег юристов!

Поможет ли банкротство застройщиков достроить проблемные дома

Банкротство застройщика — самый легитимный путь к достройке проблемных объектов. Однако случаев, когда дольщики, являющиеся главными интересантами завершения строительства и самой многочисленной группой кредиторов застройщиков, инициировали процесс банкротства, не выявлено. Кто же берет на себя функции защитников прав дольщиков, если банкротство начинается?

Банкротства с размахом

Справиться с возложенными на себя обязательствами по строительству жилых домов застройщикам становится все сложнее. Проблемы порой заходят так далеко, что ведут к неизбежному банкротству. Вице-премьер Виталий Мутко, курирующий в правительстве РФ вопросы строительства и регионального развития, недавно завил, что в России банкротами признаны застройщики около 1,7 тыс. домов. На самом деле —больше. В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в 2019 году есть информация о банкротстве 562 застройщиков (для сравнения: в 201 году их было 143), имеющих отношение к строительству почти 2,2 тыс. домов. Из этих компаний 463 застройщика находятся в процессе конкурсного производства, а в отношении остальных введены иные процедуры банкротства (наблюдение, внешнее управление и пр.). В числе потенциальных претендентов на банкротство еще более 300 застройщиков, которые уже сейчас просрочили сдачу своих новостроек более чем на полгода.

Читайте так же:  Снижение ставки ипотечного кредитования

В столице своя статистика. «Что касается московских застройщиков, то зарегистрировано 23 дела о банкротстве таковых (два года назад было 7),— рассказывает руководитель практики банкротства юридической компании «Инфралекс» Станислав Петров.— В отношении 19 застройщиков введено конкурсное производство, в отношении 4 застройщиков — иная процедура банкротства».

Но это не финальные данные по 2019 году — год еще не завершен, поэтому могут появиться и новые банкротные дела. Скажем, среди тех застройщиков, что фигурируют в «дорожной карте» по достройке проблемных объектов Москвы, одним из последних началось банкротство ООО ОЛТЭР — компании, которая в 2008 году на Мытной улице приступила к строительству ЖК Sky House. Сроки его ввода в эксплуатацию неоднократно переносились, и возведение дома не завешено до сих пор. Решение о банкротстве этого застройщика 7 ноября вынес Арбитражный суд Московской области.

Истцы из крупных

Инициатором процедуры банкротства может стать любой кредитор: для этого в соответствии с общими правилами закона «О несостоятельности (банкротстве)» достаточно иметь подтвержденный судом и не погашенный в установленный срок долг застройщика в размере от 300 тыс. руб. Это меньше пятой части стоимости самой дешевой квартиры в новостройке, расположенной на задворках Новой Москвы.

«Чаще всех заявителем о признании застройщиков выступали крупные кредиторы, в том числе банки, выдававшие данным застройщикам кредиты,— говорит Станислав Петров.— На практике речь идет о совсем иных размерах долга. Один из элементов, который объединяет если не всех застройщиков-банкротов, но большинство из них,— наличие возбужденных исполнительных производств на суммы более 100 млн руб. Иные лица, которые могли быть заявителями, не часто реализовывали свое право в силу определенных обстоятельств: поставщики более заинтересованы в получении оплаты, дольщики — в получении квартир, нежели в запуске сложного и долгого процесса банкротства».

Проблемные жилые комлпексы, которые достроит Москва*

Название ЖК Адрес
«Малыгина, 12» Улица Малыгина, 12 «Терлецкий парк» Улица Новогиреевская, 5 «Мегаполис» Улица Салтыковская, 8 «Царицыно» Улица 6-я Радиальная, 7 «Академ-палас» Проспект Вернадского, 78 «Триумфальный» (бывшее название «Кутузовская миля») Фили-Давыдково,1–2, корпус 18 и 18а Зеленоград, микрорайон 9 Зеленоград, микрорайон 9, корпус 109а Кокошкино, ул. Труда ТиНАО, Кокошкино, ул. Труда, 8 «Воскресенское» ТиНАО, поселение Воскресенское «Марушкино» ТиНАО поселение Марушкинское «Шишкин лес» ТиНАО, поселение Михайлово-Ярцевское «На ул. Мостотреста» ТиНАО, Щербинка, улица Мостотреста, 7 «Троицк Е39» ТиНАО, Троицк, улица Тестильщиков, Е39 «Легенда» ТиНАО, Троицк, 42-й км Калужского шоссе ЖК на улице Саломеи Нерис, 12 Улица Саломеи Нерис, 12
Название ЖК Адрес
«Малыгина, 12» Улица Малыгина, 12 «Терлецкий парк» Улица Новогиреевская, 5 «Мегаполис» Улица Салтыковская, 8 «Царицыно» Улица 6-я Радиальная, 7 «Академ-палас» Проспект Вернадского, 78 «Триумфальный» (бывшее название «Кутузовская миля») Фили-Давыдково,1–2, корпус 18 и 18а Зеленоград, микрорайон 9 Зеленоград, микрорайон 9, корпус 109а Кокошкино, ул. Труда ТиНАО, Кокошкино, ул. Труда, 8 «Воскресенское» ТиНАО, поселение Воскресенское «Марушкино» ТиНАО поселение Марушкинское «Шишкин лес» ТиНАО, поселение Михайлово-Ярцевское «На ул. Мостотреста» ТиНАО, Щербинка, улица Мостотреста, 7 «Троицк Е39» ТиНАО, Троицк, улица Тестильщиков, Е39 «Легенда» ТиНАО, Троицк, 42-й км Калужского шоссе ЖК на улице Саломеи Нерис, 12 Улица Саломеи Нерис, 12

kommersant.ru

*За счет городских компаний и Московского фонда защиты дольщиков.

Источник: данные “Ъ”, Москомстройинвеста.

Более того, зачастую дольщики опасаются, что банкротство застройщика превращает шансы достройки дома в нулевые, поэтому порой всячески препятствуют этому процессу. Но именно в этом и заключается ключевая ошибка.

Как поясняют в Москомстройинвесте (курирует долевое строительство в столице), чтобы достроить объект, нужны деньги, которых у проблемных застройщиков нет и вряд ли появятся: банки не заинтересованы в кредитовании таких компаний. Более того, пока процесс банкротства не инициирован, проблемный застройщик может попытаться вывести свои активы на сторону, что шансы на достройку лишь уменьшает. А вот начало процедуры банкротства, напротив, предотвращает такие действия и, по сути, означает, что ситуация достигала дна и хуже уже не будет.

Но есть и более значимая для дольщиков проблемных объектов польза от банкротства. «Законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что после введения конкурсного производства в рамках дела о банкротстве с инициативой может выступить новый приобретатель,— рассказывает председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.— Он принимает на достройку объекты незавершенного строительства, а также требования перед участниками строительства по передаче им жилых помещений и нежилых до 7 кв. м, также машино-мест. Все это происходит именно в рамках процедуры банкротства. То есть банкротство как раз и позволяет легитимно урегулировать процедуру завершения строительства проблемных объектов».

Дольщики в приоритете

На первый взгляд, кто именно будет инициатором банкротства застройщика, не так уж и важно: интересы дольщиков и так должны быть соблюдены. Во-первых, конкурсный управляющий, который утверждается судом и на время банкротства фактически берет на себя функции гендиректора банкротящегося застройщика, по закону должен соблюдать права все кредиторов, в том числе приоритетное право дольщиков.

Во-вторых, с 1 января 2018 года банкротство застройщиков идет по особым правилам. Они прописаны в параграфе 7 закона «О несостоятельности (банкротстве)» и, в частности, позволяют при банкротстве застройщика сразу переходить к конкурсному производству, минуя этап наблюдения. А это сокращает сроки процесса и, как следствие, ускоряет достройку проблемного объекта, что принципиально важно именно для дольщиков. С применением этого параграфа идет банкротство АО ОСК (застройщик ЖК «Академ-Палас»), ЗАО «ПСФ «Норд»» (застройщик расположенного в Новой Москве ЖК «Троицк Е-39»), ООО «Марьиностройгрупп» (застройщик ЖК «Спорттаун», который сейчас в качестве техзаказчика достраивает Capital Group) и других столичных проблемных застройщиков.

Более того, все процессы банкротства застройщиков идут при обязательном участии органов власти, наделенных такими полномочиями (в Москве, например, это Москомстройинвест). А они как раз и контролируют, чтобы права дольщиков не нарушались. Однако на практике этого недостаточно.

Управляющий с интересами

Хитрость заключается в том, что появится в ходе банкротства застройщика новый приобретатель, который станет достраивать долгострой, или нет и вообще по какому сценарию и в чьих интересах будет развиваться процесс банкротства, во многом зависит от того, кто станет конкурсным управляющим. А право предлагать его кандидатуру есть лишь у того, кто инициирует процесс банкротства.

Читайте так же:  Можно ли найти человека по номеру карты

«У тех, кто инициирует процедуру банкротства, есть право назначить своего арбитражного управляющего, что, как правило, перерастает в злоупотребление правом,— рассказывает, руководитель практики сопровождения банкротств Alliance Legal CG Алина Манина.— Такая ситуация в банкротствах случается практически повсеместно. Злоупотребление правом выражается не только в том, что арбитражные управляющие действуют «в сговоре» с инициаторами процедуры банкротства. Часто бывает так, что арбитражный управляющий может и хотел бы действовать в интересах и должника, и иных (не связанных с инициаторами) кредиторов, но эти самые кредиторы-инициаторы просто-напросто заставляют действовать в своих интересах».

Один из свежих примеров связан АО «Глобинвестстрой» — находящегося в процессе банкротства первого застройщика ЖК «Терлецкий парк». В рамках этого банкротства права на достройку и обязательства перед дольщиками перешли к новому застройщику — городской компании «Мосотделстрой №1». При этом конкурсный управляющий, превысив свои полномочия, сам решил определить, кому и какие квартиры достанутся после достройки. В том числе включил в реестр прав требования юридические лица, сделки с которыми были заключены на те же самые квартиры, что и с дольщиками—физическими лицами (так называемые двойные продажи), а часть сделок и вовсе имеет признаки фиктивных. Такая позиция конкурсного управляющего помимо всего прочего мешала передаче прав новому застройщику, а значит, и процессу достройки жилого комплекса


В сентябре 2019 года Арбитражный суд Московской области снял это разногласие, став на сторону нового застройщика, а не конкурсного управляющего. Но сам пример говорит о том, что подобные ситуации возможны и при банкротстве других застройщиков. Даже несмотря на участие в процессе представителей органов власти, отстаивающих права дольщиков.

К счастью для дольщиков, за последний год ситуация улучшилась: право инициировать банкротство проблемных застройщиков теперь имеют не только их кредиторы (или сам застройщиков), но и те, кто кредиторами не является. Во-первых, это Федеральный фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства. Во-вторых, в пределах Москвы аналогичным правом теперь обладает Москомстройинвест. Более того, у этих структур есть приоритетное по сравнению с кредиторами право инициации банкротства застройщиков.

Помимо всего прочего это позволит инициировать процесс банкротства своевременно. «Мы как госорган обладаем гораздо большей информацией о реальном состоянии дел застройщика, нежели дольщики, поскольку в ежедневном режиме контролируем деятельность застройщиков, проводим внеплановые проверки, отслеживаем финансовую отчетность,— рассказывает Анастасия Пятова.— Нам гораздо проще оценить степень неплатежеспособности и недостаточности имущества застройщика, что является главными признаками предбанкротного состояния».

Впрочем, возможность инициировать и контролировать процедуру банкротства — это не самоцель. Это лишь средство, позволяющее более оперативно достраивать проблемные объекты. И как раз эту функцию будет осуществлять Московский фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства, создание которого было утверждено 9 октября 2019 года постановлением правительства Москвы. Сейчас, согласно «дорожной карте», через этот механизм прорабатывается возможность достройки нескольких столичных долгостроев: ЖК «Малыгина, 12», ЖК «Мегаполис», ЖК «Кокошкино», ЖК «Легенда» и ряд других. Пока Москва — это единственный регион, который будет решать эти задачи за счет городского бюджета (как и до создания фонда решал применительно к ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Марушкино»). Но не исключено, что тот же механизм будут использовать и другие регионы. Потому что это самый быстрый способ решить проблему обманутых дольщиков и восстановить гарантируемое им Конституцией право на жилье.

Что делать, если застройщик не достраивает дом? Советы юриста по долевому строительству!

В наше время все хотят иметь своё собственное жильё: многим надоело постоянно менять съёмные квартиры, хочется обустроить свой дом по вкусу. Но недвижимость сейчас стоит немало и единственным выходом для многих является ипотека.

При этом граждане по понятным причинам охотно покупают абсолютно новое, ещё даже строящееся жильё. Разумеется, в этом есть как свои выгоды, так и риски. И сегодня мы рассмотрим именно их, а поможет нам с правовой точки зрения юрист по долевому строительству Наталья Нещерет.

Зачастую случается такая ситуация, когда сами дольщики инициируют банкротство застройщика, желая получить средства по расторгнутому договору. Буквально, наличие одного расторгнутого договора – это уже банкротные требования, потому что ни одна квартира дёшево не стоит, и если в течение определённого времени застройщик не исполнит свои обязательства по возврату денежных средств дольщику, который расторг договор, может быть введено наблюдение – требования будут признанными обоснованными, скорее всего суд даст несколько раз время для погашения, но этот процесс не может откладываться вечно. Рано или поздно, если застройщик обязательства не исполнит, будет введено наблюдение и уже начнутся необратимые процессы.

Давайте резюмируем, какие выходы из ситуации могут быть. Разумеется, при банкротстве застройщик этот дом уже достраивать не собирается – у него просто нет на это денег. Здесь у дольщиков есть несколько вариантов, так как им в любом случае нужно что-то сделать, чтобы получить квартиру – есть вариант создать жилищно-строительный кооператив – такую организацию, которая будет достраивать дом, но здесь потребуются дополнительные средства. Конечно, такой вариант в основном никому не приятен, потому что люди заплатили большие деньги давно, ждут квартиру долго, скорее всего, платят ипотеку, либо снимают жильё, и ещё нужны деньги, чтобы достроить дом – такое осилить могут не все.

Путь общественной огласки и обращения в администрацию является наиболее удобным для дольщиков, потому что не нужно будет ничего доплачивать. Цена останется такой, как была, а новый застройщик продаст непроданные квартиры и получит вследствие этого выгоду. Важно не молчать о ситуации, а придать ей общественный резонанс, иначе недостроенный дом может оставаться десятилетиями. Помните, что если вы соберётесь с остальными жильцами этого дома, и будете действовать вместе, ситуацию уже невозможно будет замолчать (особенно, когда речь идёт о многодетных семьях, жилье эконом-класса, льготных государственных программах). Обращайтесь к юристам, органам власти: вы можете повлиять на благоприятный исход ситуации! Добивайтесь того, чтобы ваши права были защищены!

Как заставить застройщика достроить дом

В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье — 121. Как показывает практика, от долгостроя, как «от сумы и от тюрьмы» в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным?

Читайте так же:  Новое в присвоении звания ветеран труда

Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца. Если спустя два месяца после обозначенного в договоре долевого участия срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако на практике так никто не поступает: дольщики предпочитают ждать до последнего, а не искать другую новостройку и снова томиться в ожидании получения ключей.

«Даже если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод волноваться, обычно перенос сдачи объекта на такой срок происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической — вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру».

Договор долевого участия

В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст. 6 федерального закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в соответствии с п.2 ст. 6 того же закона имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%. Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн. рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.

Видео (кликните для воспроизведения).

Говоря о договоре долевого участия хотелось бы подчеркнуть, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ практически никогда не переходят в разряд долгостроев. Закон очень жестко регулирует обязанности и ответственность застройщика, поэтому если компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она полностью уверена в своих силах. Кроме того, такие застройщики, как правило, всегда подстраховываются и указывают в договоре срок окончания строительства «с запасом» на полгода-год, чтобы точно успеть сдать объект вовремя. Поэтому почти всегда дольщики получают квартиры без срывов сроков, прописанных в договоре.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Любой ПДКП имеет срок действия, в течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с вами основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки. Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив

Банкротство

Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится. Однако в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.

В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет.

Если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно. Поэтому правильнее все-таки — требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен.

Однако, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться «на круг» и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти.

«Заморозка строительства дома или банкротство застройщика — самое неприятное, что может случиться с покупателем жилья, — объясняет Мария Литинецкая. — Несмотря на все усилия властей, полностью искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Московской области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым разным причинам — от явного мошенничества до банкротства застройщика. В правовом поле на сегодняшний день нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права — в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному. Новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте индивидуально. Поправки в закон о банкротстве, которые позволяют кредиторам требовать передачи жилых помещений, противоречивы, разъяснений официальных лиц или Пленумов ВАС РФ по их применению за полтора года не было. Поэтому самое важное для покупателя жилья — это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риэлторов. А если беда все же случилась — обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму».

Читайте так же:  Можно ли зарегистрировать авто без прав

Дом достроен. Как принять квартиру? Инструкция для дольщика

Важнейший этап в жизни каждого дольщика – процесс приёмки квартиры в новостройке, сданной в эксплуатацию. Свершилось то, чего покупатель жилья ждал, возможно, несколько лет: дом достроен! Но стоит ли спешить с новосельем? Точнее, с подписью акта приёма-передачи недвижимости? Как дольщику себя вести, на что обращать внимание и что делать, если квадратных метров оказалось больше (или меньше), чем было прописано в договоре? Инструкция по приёмке нового жилья — от Ольги Евтюниной, юриста по недвижимости.

Спешка хороша далеко не всегда. Не стоит и дольщику торопиться подписывать акт приёма-передачи квартиры в новостройке. Как будущему новоселу грамотно вступить в права собственности на жильё? «Застройщики39.рф» задали юристу по недвижимости Ольге Евтюниной типичные вопросы неопытного дольщика и составили инструкцию.

Как я узнаю, что дом достроен и моя квартира готова?

Застройщик обязан вовремя уведомить дольщика о том, что строительство завершено и что квартира готова к передаче.

По процедуре, прописанной в ФЗ-214 о долевом строительстве, застройщик должен направить покупателю недвижимости заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. В таком письме застройщик сообщает, что дом завершён строительством, что получено разрешение на ввод в эксплуатацию, и приглашает дольщика принимать квартиру.

На практике так происходит не часто. В большинстве случаев дольщик сам обивает пороги строительной компании, чтобы узнать, что происходит с его недвижимостью.

И вот что в этой ситуации особенно важно: дольщик обязан принять квартиру в срок, установленный договором долевого участия (далее по тексту – ДДУ, прим.ред.). Не пропустите этот период – внимательно прочитайте условия вашего договора!

Сроки приёмки квартиры формально могут варьироваться от нескольких рабочих дней до месяца с даты получения извещения. Однако не все застройщики могут организационно справиться с потоком дольщиков, которые явились принимать квартиры. Поэтому процесс обычно растягивается на несколько месяцев, при этом на приёмку надо записываться заранее.

Итак, после получения извещения, дольщик обязан связаться с застройщиком, обговорить время прибытия на объект, явиться в новостройку, осмотреть квартиру и принять её. Принять в том случае, конечно, если не возникнет никаких замечаний.

Как понять, всё ли в новой квартире в порядке? Какой она вообще должна быть?

Конечно, трещину в перегородке вы увидите и сами. Но нюансы в отклонении стен, ровность потолка и пола, возможную замену материалов заметить сложно. Поэтому основная рекомендация – приходить со специалистом.

Основные характеристики квартиры. Что это означает?

Это то, что в квартире должно быть согласно подписанному ДДУ и приложениям к нему.

Как правило, в России продают « серый » , а порой даже « черный » ключ, когда в квартире нет ничего, кроме разводки коммуникаций.

Базовый набор наших новостроек – это стены, потолок и пол, радиаторы отопления, разводка сетей под установку сантехники, счетчики на свет, газ и воду, окна и входная дверь.

Что я могу проверить самостоятельно?

Сопоставить фактические параметры реальной квартиры с теми, что были заявлены в договоре долевого участия. Обычно к ДДУ есть 2 приложения – план квартиры и ее основные характеристики. Имейте в виду, что основной посыл застройщика — это «меньше напишешь – меньше спросят». Так вот то, что уже написано, проверяйте как можно более тщательно. Не стесняйтесь задавать вопросы, даже если они кажутся вам глупыми или придирчивыми. Застройщик должен ответить на всё и разъяснить все детали и мелочи.

Разве может квартира не соответствовать своему проектному плану? Ведь ее строили, руководствуясь именно им!

Всякое бывает! К сожалению, и застройщики, и подрядчики не всегда выполняют свою работу честно и качественно. Возможны ситуации, когда строительный брак был допущен по невнимательности. Иногда случается и, например, умышленное использование иных, нежели заявлено, стройматериалов, зачастую более дешевых. А это влечет за собой изменение важных качественных характеристик жилья: если поставить более тонкий оконный или межкомнатный блок, изменится звукоизоляция, в квартире будет более шумно.

Известно много случаев, когда по проектному плану кухня и балкон были разделены дверным блоком с окном, но по факту на нужном месте его не оказывалось. Строители объясняют: «Ну, так же красивее и лучше. И просторнее!». Но почему это решили за вас, не поставив в известность?!

Так что при приёмке квартиры дольщику следует руководствоваться несколькими документами: планом-извлечением из технического плана на дом в целом и применительно к квартире в частности, а также экспликацией помещений непосредственно в приобретаемой квартире.

Проверяйте соответствие фактической планировки квартиры проектным характеристикам и плану ДДУ. Нарисована дверь – значит, на этом месте должна быть дверь, причем ровно тех размеров, что прописаны в плане, и из того же материала. Котёл отопления должен стоять так, как в плане, а не иначе. Оборудование тоже должно соответствовать заявленным в ДДУ параметрам – производитель, мощность, размеры, материалы. Руководствуйтесь принципом «Что написано пером, того не вырубить топором». И, повторимся, не стесняйтесь задавать застройщику вопросы, проверяйте все детали.

Особенно рекомендуется проверить работу вытяжной вентиляции. Плохая работа вентиляционной системы может привести к развитию в помещениях грибка (плесени), а это зачастую делает проживание в квартире небезопасным для здоровья, а иногда и вовсе не возможным. Проверить, функционирует ли вентканал, довольно просто: поднесите зажженную спичку или лист бумаги к вентиляционному отверстию. Хорошая тяга должна заставить пламя явно наклониться в сторону вентканала, а приложенный лист бумаги должен прилипнуть к отверстию.

Читайте так же:  Право собственности в браке на квартиру

Количество квадратных метров тоже проверять?

Конечно. Застройщик иногда склонен завышать площадь на уровень погрешности (вместо 94,3 кв.м написать, к примеру, 95). Поэтому приходите с измерительной рулеткой и перемерьте все помещения в присутствии представителя застройщика. Выявленные несоответствия могут вас удивить!

В чем же дело? Как правило, в большинстве ДДУ предусматривается доплата цены договора исходя из фактической площади квартиры. Поэтому в случае, если она превышает проектную площадь, дольщику придется доплатить, чтобы покрыть разницу. Квартира стала больше всего на несколько «квадратов», а цена может возрасти на сотню-другую тысяч рублей. Согласитесь, заметная разница.

К слову, несоответствия в площади – основание для отказа от договора. Требование дольщика о расторжении договора предъявляется в судебном порядке. Случай, когда фактическая площадь квартиры отличается от проектной, указанной в ДДУ, более чем на 5%, является существенным нарушением требований к качеству квартиры. И дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ и возврата не только своих денег, но и процентов за весь период пользования этими деньгами.

Но это только право, а не обязанность. Вдруг вас устроит квартира другой, чем вы предполагали, площади?!

Если я обнаружил, что реальная квартира не соответствует условиям договора или строительным нормам, что делать?

В таких случаях дольщик вправе не принимать квартиру у застройщика вплоть до устранения нарушений.

Но мало просто заявить об этом. Вы должны составить акт осмотра помещения, зафиксировать перечень дефектов или несоответствий и обозначить срок их устранения. Этот документ нужно составить в 2 экземплярах (для дольщика и для застройщика), акт должен подписать уполномоченный представитель застройщика.

Еще раз подчеркнём: на экземпляре дольщика обязательно должна быть отметка, кто именно этот акт подписал. Не просто, к примеру, «Иванов И.И.», а с указанием должности этого лица в компании застройщика. Если акт подписывает представитель компании, то пусть он предъявит доверенность.

Что, если застройщик или его представитель отказываются подписывать акт осмотра с указанием нарушений?

Обязательно зафиксируйте этот отказ! Хотя бы записав видео на свой мобильный телефон. Но лучше составить акт осмотра, в котором указать на факт отказа представителя застройщика от его подписания.

В этом документе зафиксируйте факт вашего прибытия в квартиру с целью её осмотра, укажите все недоделки, несоответствия ДДУ, все свои претензии, ставшие причиной вашего отказа принимать новостройку. Затем пишите уведомление об отказе в приёмке квартиры с приложением копии акта осмотра и направляйте его письмом в адрес застройщика. Письмо должно быть заказным, с уведомлением о вручении и описью вложения.

Зачем всё так усложнять? Ведь на новую квартиру есть гарантия! Принять — приму, а разбираться буду после.

Нет, так делать не стоит.

Застройщик крайне заинтересован передать квартиру дольщику как можно быстрее. Ведь за этим следят уполномоченные государством контролирующие органы. Поэтому дольщику будет значительно проще решить вопрос с недоделками в квартире именно ДО подписания акта приемки-передачи, чем после. Особенно тяжело будет что-то доказать после начала отделочных работ.

Мы рекомендуем вам подписывать акт только в том случае, если вас действительно всё устраивает. Если есть вопросы или претензии, решайте это ДО оформления «приемочных» документов.

Так, а с гарантией на квартиру-то что?!

Да, по закону на квартиру установлен гарантийный срок. В случае претензий застройщик обязан отвечать за ее ненадлежащее качество. Однако практика часто показывает другое. В суде именно дольщику приходится доказывать, что он пришел на приемку квартиры вовремя, что не выдумывал дефекты, что это не его придирка, а есть реальные отступления от строительных норм и правил или договора долевого участия.

Вот почему дольщику важно не просто заявить о своих претензиях, но оформить их в письменном виде надлежащим образом, причем вовремя, не выбиваясь из графика, установленного ДДУ.

Имейте в виду, что застройщики могут трактовать действия дольщиков в свою пользу: якобы те специально не принимают квартиры, выдумывая дефекты. Они могут стремиться не подписывать никакие смотровые листы вместе с дольщиком, чтобы потом сказать: «Это же вы сами отказались принимать квартиру, а дефектов и не было никаких!» И через 2 месяца после «часа X » они могут подписать односторонний передаточный акт. Многие недобросовестные застройщики пользуются такой возможностью.

Могу ли я предъявлять претензии к местам общего пользования в новостройке и к придомовой территории?

Да, можете! Но для этого нужно точно знать, что было предусмотрено проектной документацией. Иначе спор переместится во внеправовое русло в стиле «а мне не нравится».

Если говорить более детально, то важным фактором в общедомовом имуществе является качество фасада. Оно значительно влияет на теплопроводность стен, их влагонепроницаемость, шумоизоляцию. Проверьте, чтобы реальные фасадные материалы соответствовали проекту и описанию в ДДУ.

Если в квартире много несоответствий, вправе ли я отказаться от ДДУ, а не ждать переделок?

Это очень тонкий момент. Закон гласит, что дольщик вправе отказаться от исполнения договора, если имеются существенные нарушения требований к качеству квартиры. Статья сформулирована так, что суды могут трактовать эти «дефекты» достаточно жестко: кривая стена разве делает квартиру непригодной для жизни. А значит, дольщик обязан принять квартиру. Так что каждый случай нужно рассматривать индивидуально, общих советов нет. Можно сказать только одно: важен факт активного, а не пассивного поведения дольщика.

Может, в таком случае эффективнее сработают коллективные иски? Если соберутся все недовольные дольщики с одного дома…

Нет. У каждого своя квартира и свой договор долевого участия с индивидуальными параметрами, поэтому совместных претензий быть не может по определению. Единственный момент, где еще можно подумать над совместным иском, — претензия по отношению к местам общего пользования и придомовой территории.

Материал подготовлен при содействии Юрист-Калининград.рф:

Видео (кликните для воспроизведения).

Профессиональные юридические услуги по вопросам недвижимости и строительства, юридический консалтинг и сопровождение бизнеса.

Как заставить застройщика достроить дом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here